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知名专家陈淮深度解读:房地产市场的好日子还在后头!
发布时间:2018年8月7日 09:03:27

当前,中国经济内忧外患,房地产市场扑朔迷离,房企融资困难、企业破产、老板跑路,因为高周转导致知名房企工程质量问题频出,“楼倒倒”成为热点新闻。房地产市场究竟如何?从中长期来看,楼市前景如何?

7月28日,在华本企业俱乐部主办的2018年中宏观经济论坛上,知名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、博士生导师陈淮发表了如下观点:

知名专家陈淮深度解读:房地产市场的好日子还在后头!

2018年上半年已经过半,在二三线城市去库存、棚改等因素的推动下,房地产行业今年的量和价将仍然创历史新高,尽管可能没有2017年那么大幅度的增长,但是超过2017年已成定局。从中长期的趋势来看,房地产行业呈现以下几大明显特征:

一、房地产业仍然是国民经济支柱产业。

在中国中长期战略发展的过程中,房地产业还将是国民经济不可动摇的支柱产业。理由何在?有人说房地产带动了上下游60多个行业,这个理由固然对,但很苍白。2018年及此后一段时间,中国经济下行的压力比起2014年要大得多,而且我们的主动权比起以前来更少。“三驾马车”中出口不景气,消费平稳增长,总体形势不错,但是消费永远不可能成为一个突然的爆发点。那么投资里只有房地产的投资的增速是两位数上下,其中住宅14%的投资增长速度,剩下的固定资产投资,制造业投资都是一样的,都是个位数,而且很低,比起去年同比增速本身是下滑的。

二、城市化进程是城乡利益冲突最重要的环节点。

从长期发展来看,建设一个现代化的强国一定需要一个现代化的物质基础,那就是城市化。这个城市化的建设并不遥远。但我们的城市建设、城市功能还非常脆弱,例如:现在不光是广州、长沙、武汉,一下雨城市内涝,连最干旱的兰州、包头、乌兰浩特下雨都内涝。连接中国长期发展的是城镇化战略,什么叫城镇化战略呢?就是我们正在把几亿人都住乡下的民族转变为大多数住城里的民族,立足于农耕文明手工劳动的生产方式,转变为城市文明、工业文明、机器文明、科技文明的现代化生产体系,这个过程叫现代化。

知名专家陈淮深度解读:房地产市场的好日子还在后头!

连接短期发展和长期发展的连接点,就是房地产业和房地产市场,不管你愿意和不愿意,不管是赞美它还是诅咒它,城镇化进程就这样确确实实的发生了!房地产业还是连接城和乡利益矛盾关系最重要的结合点,当前社会的基本矛盾中,最不均衡、不充分的矛盾、最本质的就是城和乡发展的不平衡。这不是简单的比较收入的高和低,城乡矛盾最尖锐的爆发点有三个,第一个就是征地、拆迁、土地要素的让渡问题。第二个是农民工到城市中定居落户和就业问题,能不能给他们提供充分的就业岗位,按时拿到工资,实现城市福利资源的均等化覆盖。第三个是粮价问题,不赘述。

三、房地产业还是供和求,生产和消费最重要的连接点。

别看这两年有一个词叫“供给侧结构性改革”,中国长期的可持续发展的关键问题是什么?供和求,生产和消费,哪个更重要?是需求端。我是学马克思主义经济学出身的,老马先生说经济学就研究四个环节的问题,一个叫生产,一个叫消费,一个叫分配,生产是第一位的,不生产你拿什么分配?交换什么呀?老百姓过好日子必须要多发电、多发煤、多炼钢,相信大家也想,不多盖房子怎么改善住房条件呢?不多炼钢凭什么涨工资?国民经济总量不扩张老百姓工资怎么提高?错了!工业化初中期,老百姓生活改善的关键是生产的扩张,但是工业化中后期怎么发更多的电、炼更多的钢、挖更多煤、造更多的汽车,没什么难的,一夜之间的事。2000年之前生产1.2亿吨钢用了50年才实现的。而到去年生产了9亿多吨钢,全世界68%的钢是中国一个国家生产的。2009年全世界汽车市场一片箫条,北美、东亚、欧盟,汽车萎缩35%。那年中国的汽车市场增长45%,一跃从1300万辆汽车增长到2300多万辆每年。怎么样生产更多的东西不难,难的是把这些东西卖掉。

知名专家陈淮深度解读:房地产市场的好日子还在后头!

工业化中后期,经济增长的主要障碍是如何消费,不在于生产这一块,不在于技术研发这块,技术研发重要,对于国家的竞争力重要。但是只要有竞争,只要有市场经济,只要14亿人的脑子都动起来,这事不难。难的就是把东西卖掉和消费掉。

2009年世界金融危机的时候,很多人联想到1929年的金融危机,说1929年是一次世界性大危机,是全面供给过剩的危机。美国经过50年的蓬勃发展超过了欧洲,突然一天股票下跌,工人失业,工厂关门,企业家跳楼,什么都卖不出去了。后来有人总结说这是因为资本家狼心狗肺,不给工人涨工资。机器生产的效率比工人几十倍的提高,工资不可能这么高效率的提高,所以资本主义黑暗就在这里,所以1929年的危机不可避免。后来资本家改了,给工人涨工资,不仅涨工资,还休长假,完善工人社保,鼓励消费。这么多的改进,供和求的矛盾解决了没有?2009年的危机仍然是严重的供大于求的对抗性危机。

如果1929年是工人没涨工资买不了那么多的东西,导致全面过剩危机。2009年则是美国发达国家借钱买东西,来平衡供给导致的危机。买不了,借钱买,表面上供求平衡,其实负债一堆。

从有宏观经济这个词以来,它的核心问题就是研究在工业化中后期,如何避免这种供大于求的危机,积累对抗性,它一定有,因为技术改进永远比你生产消费扩张的快。别看特朗普说跟中国贸易战,打算解决就业问题。中国卖给你的产品都美国自己生产,特朗普也解决不了就业问题,因为你那里还有一个竞争者——特斯拉,无人驾驶,50万个就业岗位又没了,永远是这样的,这就是客观的逻辑和规律。

我们说中国长期可持续发展,关键的问题是消费的持续升级和消费结构的调整。这个问题就不是简单的多花钱的问题,你老婆这一年扩大消费需求,买五双皮鞋,明年买五双你就没扩大,你得买八双鞋才叫扩大消费需求,后年买12双才行。必须得消费结构升级,这就带来了一个严肃的结论:中国城镇居民从衣食饱暖走向现代化的过程中,依赖于一个结构基础,就是住房条件的改善。2014年以来支持房地产的需求主体并不是媒体说的刚需,结婚娶媳妇的年轻人,全北京有几个住马路上的?几乎没有。主体的部分是有房的人,因为他们成规模、群体性的进入了改善期,居住条件的改善是消费结构升级,从半生产式的消费到依赖于广泛市场分工的消费,比如现在的年轻人谁还做饭?都叫外卖,为什么去年增速下行?就业没紧张,送外卖的每年增长300万岗位。

四、房地产是连接改革和发展最重要的节点。

什么是发展?国民经济总量增加、国民财富增加,国民收入提高这叫发展,竞争力增强这是发展。改革呢?贸易战的根本问题,是我们向市场经济靠拢的改革,未取得符合发达国家预期的进展,人家认为你离市场规则越来越远,所以不跟你玩。为什么我们没有市场化?价格就是市场的综合反应,没有市场哪来的房价问题?可是你想想房地产业出口端是市场化的,进口端三大要素,劳动力、土地、资金,两大要素全部是被政府垄断。政府是土地要素的唯一供应者,他还是规则的制定者。我相信矛盾最集中、最尖锐的产业恰好是推动改革最前沿的、最早突破的部分,连接改革与发展的节点,这是第一大问题。

知名专家陈淮深度解读:房地产市场的好日子还在后头!

最后说说消费需求。很多人说我们房地产业走过了黄金十年,白银十年,还说断崖式下跌的十年,还有主流媒体说十年后中国最便宜的是房子。因为我们20多年的独生子女政策,男女结婚买一套房,将来男方爹妈、女方爹妈、爷爷奶奶、姥姥姥爷都有住房,过不了多久每个家庭七套住房,相信在座的各位都听过这个传说。跟大家说,相信这样的故事就是赵本山小品中范伟那样的智商。你也不想想,他假定十年之内中国的城镇人口死七分之六,咱死的了那么多吗?只要中国的城镇人口是增长,而且是快速增长的,我们的房地产业就一定需要更多、更好、更快盖地房子。中国老百姓在住房条件上,绝大部分人走过了零到一的阶段,从严重的住房危机、房荒,到了大家都有房住,绝大部分人都实现了有房子住这个从零到一的突破。我们正在大踏步、群体性、成规模的走向“一到二”和“二到三”,这就是“城市化”和现代化的居住条件。

房子这种东西的消费,和穿衣服是一样的,穿衣服有层级分明的四个等级,第一个叫基本性需求,遮寒避体,这是基本需求。我们的房改房,和前期走过的阶段,绝大部分人满足的仅仅是基本型需求。现在讲干净、讲体面、分四季、分场合穿衣服,这叫改善型需求,至少有50%城镇居民要在未来五到八年实现这个需求,不仅要讲干净、体面,还要讲时髦,这叫享受型需求。非名牌不穿了叫奢侈型需求。

我们的房子也是一样的,刚刚走过了满足基本型需求和部分满足改善型需求的阶段,所以说,房地产市场的好日子还在后头!(文/董成竹)

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